公寓楼安全消防管理预防措施

公寓楼安全消防管理预防措施

公寓式建筑作为新型的建筑类型频频出现在房地产业，其消防设计上也应更加具备"灵活性"、"适用性"、"安全性"，在暂无"处方式"标准执行前，执法者应积极探讨此类建筑的消防设计，制定因地适宜的消防设计方案。

公寓式办公房间疏散门宽度及数量的设置

《高规》规定，公共建筑中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60m时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.9m;公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过时75m，可设置一个门，门的净宽不应小于1.40m。对于住宅建筑一般设置一个户门。而公寓式建筑如作为公共建筑考虑如要求设置两个户门，对于建筑上部为塔式建筑的公寓式建筑有一定的难度。笔者认为考虑到此类办公或酒店形式内部办公人员一般人数不多，且有独立的卫生设备和辅助设施，实际办公面积将有所减少。如将各单间采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部，其疏散距离可作一定程度的放宽，公寓式建筑各室内任何一点至疏散楼梯的疏散距离不大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。如按疏散距离考虑，单位内面积就可适当放宽。其疏散出口数量和宽度一般应符合下列要求：(1)房间建筑面积不大于60m2时，可设置一个净宽不小于0.9m的出口，(2)房间内的建筑面积不大于150m2时，可设置一个净宽不小于1.1m的出口，(3)房间内的建筑面积大于150m2时，应设置二个出口，门的净宽不应小于0.9m。

内部装修及单元内增设夹层的问题

近年来，一些开发公司相继推出了挑高层高，由业主自行分隔这一新户型。无论是公寓式住宅还是公寓式办公，内部层高从4.5-5米多不等。大多数业主为了增加其内部使用面积，常使用木楼板将单元内分隔成两层，这一材料的使用不仅不能满足规范所要求的楼板耐火等级，而且还增加了火灾荷载;由此造成许多安全隐患。在此种户型的建筑消防设计过程中，为避免上述情况的产生，开发公司应对住户明确几点要求：(1)二次装修中对于内部增设夹层的房间，应由开发公司统一建设或在签署装修协议时，应明确楼板装修材料的选型，以应达到消防规范所要求的楼板耐火极限;(2)在消防土建设计中，应充分考虑增设夹层后消防设施的调整，消防报警应预留报警点位，喷淋应预留接口，由有资质的消防施工单位统一实施。 (3)对于增设夹层的房间，如其使用功能为酒店、办公的，因其楼板的分隔造成底部一层没有报警和喷淋设施的保护的应自行增设。

公寓式建筑内消防设施的设置

笔者认为，我们应明确规范所制定的标准是强制性条款或者说是最基本的要求，单元内设置喷淋及报警设施对于早期火灾的发现和扑救有着非常重要的作用，但考虑到我国的国情及开发项目的成本，对于高层普通住宅户内部分消防设施的设置规范并没有明确规定，对于高层公共建筑，规范将此类建筑划分为一、二类高层及超高层分别要求。笔者认为公寓式建筑，在明确了其土地及房产性质以后，根据其性质划分为居住(公寓式住宅)和公共(公寓式酒店、公寓式办公)。公寓式住宅可按住宅相关标准设置，一、二类高层公寓住宅户内用房均可不设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，当然对于此类建筑的公共活动部分及公共走道则均应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统。如为超高层建筑，除不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房外均应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统。而 公寓式酒店、公寓式办公则应按办公用房标准：超高层及一类高层建筑，户内均应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统;二类高层建筑户内应设置自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统可不设，其公共活动部分及公共走道则均应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统。

公酒店式公寓存在主要消防安全隐患

(―)没有取得消防前置审批许可。很多酒店式公寓经营者借物业管理之名，行旅馆业经菌之实。厦门思明、湖里两区的118家酒店式公寓中，有103家酒店式公寓取得工商部门的“营业执照”审批，但其注册登记的经营范围是：房屋出租、物业管理、酒店管理或酒店管理咨询，未涉及旅馆、客房经营范围。根据相关法规，经营旅馆业在工商登记注册之前，必须实行前置审批，取得公安机关《特种行业许可证》和公安消防验收许可。但上述103家酒店式公寓因以房屋出租、物业管理等名义在工商登记注册，避开了旅馆业经营必需的前置审批，均未取得《特种行业许可证》和消防验收审批。

(二)消防设施无法满足现实需要。由于大部分酒店式公寓是按普通民房标准进行建造。作为整幢建筑物虽已经消防审核验收，但经营者往往擅自改变用途，二次装修后，消防设施不完善，疏散通道不畅通，不符合旅馆业的消防安全要求，存在诸多消防安全隐患。要是发生火灾事故，极易造成群死群伤和重大财产损失。

(三)消防管理责任不落实。由于酒店式公寓以出租房屋之名，行旅馆业经营之实。如果公安机关按旅馆业来管理，他们大多又没有办理“特种行业许可证”和“消防安全许可证”。如果按照出租房屋来管理，而这些酒店式公寓又是以旅馆业的形式进行经营，提供酒店式的服务，客人大多是短期住宿，有的住一、二天，有的住几小时。酒店式公寓这种介于出租房屋和旅馆业之间的特点，导致目前管理主体不明确、管理责任不落实，加上业主从追求经济利益出发，千方百计躲避检查，失控漏管现象普遍存在。

规范酒店式公寓消防管理的对策

(一)将酒店式公寓定义为旅馆业。“酒店式公寓”与“酒店式公寓”的区别在于，前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，应按旅馆建筑处理。各职能部门应视其为酒店、宾馆进行消防监督管理。

(二)制定相应消防技术标准。鉴于厦门市酒店式公寓的现状，笔者认为可按照“疏堵结台，划线管理”的方法，在确保场所基本消防安全的前提下，制定相应的“酒店式公寓消防技术标准”，对酒店式公寓进行分类管理，通过消防技术手段，帮助具备条件的酒店式公寓达到相应的消防安全条件：1、利用多层、高层已建公寓、住宅整幢改为酒店式公寓的，原则上按多层、高层公共建筑的要求进行改造：2、利用多层、高层已建建筑的部分公寓、住宅楼层改为酒店式公寓的，可在满足防火分隔、安全疏散要求以及防排烟要求的前提下，适当放宽对其他消防设施的要求。可设置简易喷淋系统和独立式火灾自动报警装置来满足消防安全要求。

(三)从源头上严格消防审核。应严格酒店式公寓的审批程序，鉴于居住建筑与公共建筑在消防安全要求上的种种不同及增设消防设施的难度。规划部门在审批建筑变更申报时，对与居住建筑中部分楼层变更为酒店、宾馆的申请应予慎重考虑。消防部门在受理二次装修时，必须以建设规划为前置条件，根据专项管理办法对不同类型的酒店式公寓改造进行消防设计审核。酒店式公寓业主应在改造工程完工后申报消防验收，合格后方能投入使用。50张床位以上的酒店式公寓还应向公安消防机构申报消防安全检查，取得《消防安全检查意见书》，管理人员应当参加公安消防部门组织的培训，取得消防安全岗位上岗证书，酒店式公寓应当建立消防安全责任制。配备必要的消防设施，设立消防安全警示标志，酒店式公寓方能正式对外营业。

高层住宅公寓消防设计要点

消防用电要点

(一)消防电源为一级供电负荷。设有双电源供电，供电电压为220/450V.双电源自动互投装置设在末端，平时正常情况由市电供电，当市电停电时由自备发电机供电，发电机要求在停电30秒内自动起动并正常运行。

(二)消防泵、消防电梯、排烟风机、防火卷帘、消防控制室、地下室排水泵、应急照明等均应设双电源供电.

(三)地下车库消防用电为一级负荷供电，住宅楼为一级负荷供电,消防用电线路应与其他用电线路分开设置, 消防用电线路采用树干或链式配电时应采用无烟无卤耐火电缆，并采用穿有防火保护的金属管或有防火保护的封闭式金属线槽敷设;采用放射式配线时，其电源线路采用耐火电缆.暗敷时应穿管敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度不应小于30mm,明敷时应穿有防火保护的金属管或有防火保护的封闭式金属线槽。(防火保护耐火极限不小于1h)

(四)疏散指示，应急灯的电源设备可采用蓄电池作备用电源,其连续供电时间不应小于20min。火灾应急照明在地面的照度不应小于0.5LX,疏散指示灯应设在门顶及通道的转弯处以及距地面1m以下的墙面上,其间距不应大于20m。

消防给水要点

(一)本工程车库室外消防用水为20L/S,商住楼室外消防用水为30L/S; 车库室内消防用水为10L/S,公寓楼(住宅型)室内消防用水为40L/S; 公寓楼自动喷淋为中危险II级,消防用水为21.3L/S，地下车库自动喷淋为中危险II级,采用泡沫-水自动喷淋,消防用水为62L/S，火灾延续时间室内。外消火栓为3h,自动喷淋为2h。

(二)室外消防给水管道应布置为环状，其进水管不应小于两条，并宜从两条市政给水管道引入。当其中一条进水管发生故障时，其余进水管应仍能保证全部用水量。室外每个消火栓按10~15L/S确定，沿建筑物均匀布置，室外消火栓距高层建筑外墙的距离不应小于5m，并不宜大于40m，距路边的距离不应大于2m。

(三)室内消防给水管道应布置为环状，其系统引入进水管不应小于两条，消火栓的充实水柱不应小于10m，保护半径不应超过25m，消火栓间距不应大于30m.应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。同层使用消火栓个数不应超过5个，否则应设置分段阀门。室内消防给水立管的管径不应小于100mm.商住塔楼应设置两根消防立管。